Уважаемые посетители сайта хочу предложить Вам обзор ипотечных кредитов в Воронеже. Не буду останавливаться на банальностях типа: а что такое ипотека и прочей лабуде. Раз Вы читаете этот материал значит кое-какими знаниями в этой области Вы уже обладаете. Остановлюсь только на некоторых особенностях текущей ситуации.

     Итак, момент первый - процентные ставки по ипотечным кредитам на момент написания этой статьи (28.07.2011) находятся на историческом МИНИМУМЕ. Реальные ставки (ставки для среднестатистического гражданина, который не является участником зарплатного проекта кредитующего банка,и это не ставки по  недвижимости,застройщиков которой кредитуют эти банки) составляют 11-12,5% годовых в рублях. Теоретически возможно еще некоторое снижение ставок (на 1-2% годовых), но практически это маловероятно в связи с высокими инфляционными ожиданиями-как бы банки тоже не благотворительные организации поймите их правильно)))).

     Учитывая,что бюджет страны в очередной раз разворован (особая благодарность за это и Special Awards to Putin&Co) и даже при цене нефти в 100 и более долларов за бочку мы имеем реальный дефицит  бюджета, то при падении цены нефти в ближайшем будущем мы увидим резкий рост инфляции. Правительству медвепутов придется делать очередную девальвацию знакомую нам по итогам 1998года и включать печатный станок. Получается,что долги тех кто возьмет сейчас ипотеку в рублях обесценятся пропорционально росту инфляции и задача по погашению ипотеки существенно упростится.Думаю не надо объяснять куда улетят процентные ставки в рублях, когда это все случится. Поэтому, если Вы сейчас берете ипотеку заключайте договор с фиксированной рублевой ставкой на весь срок действия этого договора- дальше ставки будут только расти.

     Момент второй-аннуитетные или дифференцированные платежи по кредиту. Здесь немножко подробней.Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

     Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных.Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.Также при аннуитетной схеме заемщик может получить большую сумму кредита при прочих равных условиях, чем при диф схеме.

       Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

      Все дело здесь в структуре платежей.Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется (тогда как общая сумма остается одинаковой на протяжении всего срока кредита) и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.Т.е. формула аннуитетных платежей предполагает, что начиная гасить кредит большая часть вносимых денюжек идет на погашение процентов. Начиная примерно со второй половины срока кредита соотношение меняется и большая часть вносимых денег идет уже в погашение основного долга.

      Структура дифференцированного платежа также состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж. 
     Отмечу, что банки в подавляющем своем большинстве (включая Сбер и ВТБ24) предлагают заемщикам ТОЛЬКО аннуитетные схемы. Дифференцированные платежи у нас Воронеже предлагает только шведский NordeaBank и еще порекомендую липецкий филиал Газпромбанка (это надо ехать в Липецк - 100км от Воронежа). Если кому нужно составлю протекцию в оба этих банка - разумеется не бесплатно.

     Момент третий - всяческие дополнительные платежи и расходы к коим можно отнести страховку, коммисию за рассмотрение заявки, за организацию или выдачу кредита и прочее.

     Страховка.Страховку Вы будете платить ежегодно страховой компании.Величина страховых платежей будет составлять примерно плюс 0,8-1,2% к процентной ставке по кредиту. Как правило Вас попросят застраховать свою жизнь, залоговое имущество (в данном случае недвижимость которую Вы приобретаете),и, если Вы покупаете недвижку на вторичном рынке, попросят оформить титульную страховку.По научному титульное страхование это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования).Говоря по простому это страховка от различных кидков продавца недвижимости, чтобы не признали, например, сделку недействительной после ее завершения.

     Комиссии.Здесь все просто. Некоторые особо жадные банки пытаются заработать вводя комиссии за выдачу.Эта комиссия может составлять примерно 20-50тыс.руб. Большинство банков отходит от этой практики и никаких комиссий не взимает.

      Еще один важный момент это подтверждение дохода. В принципе форма 2НДФЛ не является обязательной и банки охотно примут так называемое "подтверждение доходов по форме банка". Что это такое? Это такая бумаженция подписанная руководителем и гл.бухгалтером Вашего предприятия в которой они сообщают,что,мол, гр.Иванов Иван Иваныч является самым ценным нашим сотрудником и помимо официальной (белой) зряплаты мы ему выплачиваем еще и некоторые доходы в конверте, т.е. в черную.Честно говоря не знаю какой руководитель подпишется под такой бумажкой (см. материал Что такое обналичка?Это страшное слово – обнал.).Представители банков все как один утверждают,что все это не выйдет за пределы банковских стен и уж конечно ни в какую налоговую они это передавать не будут.

    Что делать если Ваших доходов не хватает на требуемую сумму кредита? В этом случае Вы можете привлечь до 3-4-х созаемщиков. Это могут быть просто соверешенно посторонние люди, либо,как в некоторых банках, требуется, чтобы созаемщики с заемщиком были связаны родственными узами.

     Еще не могу кратко не остановиться на таком важном элементе ипотеки, как налоговый вычет.Если Вы имеете доходы (например белую заработную плату) облагаемые налогом на доходы физлиц (НДФЛ) по ставке 13% не забудьте воспользоваться налоговым вычетом,т.е. сделать так,чтобы вывести из под налогообложения сумму в пределах до 2 млн.р. Напомню кто не в курсе - налоговый имущественный вычет,связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданину только один раз в жизни.В настоящее  время налоговый вычет можно оформить как в налоговой службе при подаче декларации, так и в бухгалтерии по месту Вашей работы (только все-равно придется брать соответствующую справку из налоговой).

 

Итак,вот наиболее интересные условия по ипотечным кредитам в Воронеже. Список составлен из коммерческих банков (без госбанков).

 

Банк	Перв взнос	Срок	Min/Max ∑ кредита	Ставки руб	Ставки долл	Ставки евро	Подтв дохода	Страхование	Порядок погаш	Комиссия за выдачу	Дополнительно
Нордеа   Банк	от 10% квартиры. От 30% загород.	до 30лет	10000€/ 750000€	12,5 на весь срок кредита. Либо комбинированная libor12+5%, euribor12+5%, mosprime6+5%	10 на весь срок кредита	10 на весь срок кредита	Любое	~0,8% на круг. При отсутствии страхования + 5%.	АП, ДП. Мораторий 90 дн на досрочное погашение при АП. При ДП ограничений нет.	нет	Нет требований к пост регист-рации. Нет комиссий. 3мес на подбор.
Балтинвест- банк	от 10%. Можно 0% при доп-обеспеч-авто, квартира.	до 25 лет	300т.р./ 8млн.р.	Зависят от первонач взноса. ПВ 0%- ставки от 15% до 16% в зав от срока 5-25лет.ПВ 10%- ставки от 13% до 14% в зав от срока 5-25лет.ПВ 50%- ставки от 11% до 12,25% в зав от срока 5-25лет.	-	-	по форме банка		Ежемесячно АП. Доср погашение без штрафов и моратория. Min ∑ доср погаш 10т.р.	1% от ∑ кредита, min20, max - 50т.р.	Кол-во созаемщиков до 3-х чел.
Unicredit	20%	до 30лет	Max 30млн.р., 660 т.€, 1млн.$	Фикс.: от 11.5% - до 5 лет,12%- 10 лет, до 12.5% - до 30лет. Комб.: до1г- 8.5%, до 2 - 10%, до 3- 11%, до4-11,25%, до 5 - 11,5%. Далее Mosprime6+5%	Фикс.: от 9.5% - до 5 лет,9.75%- 10 лет, до 10% - до 30лет. Комб.:до 1,2,3г- 9%, до 4 - 9,25%, до 5- 9,5%. Далее Libor/Euribor 6 +5%	Фикс.: от 9.5% - до 5 лет,9.75%- 10 лет, до 10% - до 30лет. Комб.:до 1,2,3г- 9%, до 4 - 9,25%, до 5- 9,5%. Далее Libor/Euribor 6 +5%	любое	+2.5% при отсут стр жизни.+1% при отст стр титула	АП.Мораторий 6мес на доср пог.Min ∑ доср погаш 50т.р.	нет	Нет комиссий. Кол-во созаем-щиков до 3-х чел.
Промсвязь- банк	20%	0,5 - 25лет	Max 30млн.р., 1 млн.€, 1млн.$ Min 300т.р.,10т.€,$	ПВ 20-50%: 0,5-2лет - 11%,2-5лет - 12.5%, 5-15лет-13.25%,15-25 лет - 14.5% ПВ 51-85%: 0,5-2лет - 9.5%,2-5лет - 11.5%, 5-15лет-12.75%,15-25 лет - 14%	ПВ 20-50%: 0,5-2лет - 10%,2-5лет - 11%, 5-15лет-11.75%,15-25 лет - 13% ПВ 51-85%: 0,5-2лет - 9%,2-5лет - 10.5%, 5-15лет-10.75%,15-25 лет - 12.5%	ПВ 20-50%: 0,5-2лет - 10%,2-5лет - 11%, 5-15лет-11.75%,15-25 лет - 13% ПВ 51-85%: 0,5-2лет - 9%,2-5лет - 10.5%, 5-15лет-10.75%,15-25 лет - 12.5%	2ндфл, по форме банке	Можно без страхования +0.95% к базовой ставке	АП. ДП без моратория, любые суммы	Комиссия за резервиро-вание средств. до 31.08.11 комиссий нет.	Кол-во созаемщиков до 4-х чел.

ПВ-первоначальный взнос;

АП-аннуитетные платежи;

ДП-дифференцированные платежи.